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公募REITs产品整体收益率相对稳定 警惕公募REITs投资的溢价风险

2021-06-29 22:17:10来源:中华工商时报

6月21日,蛇口产园、首钢绿能、N首创等9只基础设施公募REITs在沪深交易所正式上市。截至上午收盘,9只公募REITs的涨跌情况较为分化,最高涨幅达到15%以上,最低则不足0.5%。

多位业内人士强调,公募REITs产品整体收益率相对稳定,投资者前期一定要注意炒作风险。

那么,影响REITs二级市场定价的因素有哪些?总结起来主要有两点:一是REITs本身的价值,简单说可以参照一级发行时网下投资者定价背后对应的派息率,这是市场机构投资者给予的相对公允的定价,可以看做是二级市场定价的“锚”;二是市场情绪。首批公募REITs一级发行受到机构投资者和个人投资者的高度认可,认购情绪比较高涨,这种情绪可能会传导至二级市场。但需要提醒的是,公募REITs本身不同于股票,收益弹性有限,更适合长期持有,享受较稳定分红,不可有短期追风炒作的倾向。

如果二级市场价格出现大幅波动的情况,投资者会面临怎样的投资机会或风险?业内人士认为,投资者应该理性看待公募REITs的特征,公募REITs是基于基础设施资产稳定收入发行的产品,特性就是收益稳定,风险适中,适合长期投资。如果二级市场出现大幅波动,投资者应该理性看待。如大幅溢价,投资者要考虑其中蕴含的较大风险,不可脱离产品本身特性,盲目跟风。若出现折价,投资人也应该保持理性,既然是长期持有的品种,我们看中的是其长期稳定分红,就应该淡化短期波动的影响,坚定持有信心。

REITs产品上市后,价格会出现失真,会同时有四个价格,对于投资者来说,有哪些指标可以准确判断资产的价格?其实,重要的参照指标还是网下机构投资者的定价,这个是相对公允的价格。二级市场价格出现波动,其对应背后的派息率也会相应变化,涨的过高,就意味着派息率的下降,反之意味着派息率的上升。这个产品本身的特性决定其不具备大幅涨跌的基础,投资者应根据资金性质、投资目标、风险承受能力综合进行投资决策。

针对普通投资者而言,需要在公募REITs上市日,以及上市后注意哪些情况,在投资中应关注哪些风险?首先,应理性看待二级市场价格的表现。公募REITs核心投资价值,在于稳定的分红和风险相对可控。因上市首日有30%的涨跌幅限制,投资者一定要理性看待股价表现,不可盲目跟风炒作。其次,产品虽然强制分红,但仍为权益型产品,不保本。再次,公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目,现金流预期相对明确,单位价值波动性原则上相对有限,从底层资产运营角度分析,出现收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。另外,场外投资者如果要退出,需按照基金管理人相关公告进行转托管,到场内进行交易变现。最后,任何投资都有风险,公募REITs亦是如此,不动产行业发展与宏观经济形势息息相关,经济下行、不动产市场波动等因素可能导致底层资产收益无法达到预期,进而影响价格波动和投资者的投资收益。此外,高速公路这类特许经营权类资产还有其自身的特点,这类基金的净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减、基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还及投资收益。当前,我国公募REITs市场刚刚扬帆起航,我们建议投资者理性对待价格波动,充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性,了解清楚自身的风险偏好,关注长期投资价值。(作者 李涛)

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